随着全国各地新一轮房市限购限贷政策的出台，二手房市场如火如荼，各类二手房买卖纠纷频繁发生。笔者近期处理了几起因二手房房屋所有权人（下称“房东”）个人纠纷致使房屋被法院查封、购房者要求解封的案件。故笔者拟结合办案实际，站在购房者的角度谈谈如何维权。
发生原因分析
普通民众卖房一般基于两种原因：一则小房换大房、学区房或定居外地；二则出现经济危机急需用钱。在第二种情形下，如房东经济状况恶化，则极有可能发生房东的债权人（下称“债权人”）起诉房东的经济纠纷案件，此时如购房者尚未办理完毕不动产转移登记手续，则当债权人起诉房东并申请财产保全时，法院仍可查封该二手房。此时，购房者是否付清全款、是否办理收房手续、债权人诉请金额大小等均决定着购房者能否成功解封拿回房产。
救济路径分析
1. 及时了解查封信息及案件事实
购房者在获知二手房被法院查封时，应及时向不动产登记机构了解查封法院名称、查封金额及时间。此外，还应及时联系房东，要求其阐述被诉事实并提供起诉状及证据材料复印件，以便详细了解案件事实。如房东不配合或无法联络，购房者可委托律师或自行联系案件承办法官查阅案卷。
2. 以案外人身份向法院提出查封异议
在知悉上述信息后，购房者应当依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，及时以案外人身份向采取查封措施的法院提出书面异议。但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，法院同意解封必须符合四个要件：一是在法院查封前已签订购房合同；二是在法院查封前已合法占有房屋；三是付清全款或已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人原因未办理过户登记。
购房者在符合上述四要件的基础上，法院一般会同意解封申请。但需提醒购房者注意的是，如因房东资金链断裂导致房屋被法院查封，则极有可能发生其他债权人同时起诉房东致使房屋被其他法院第二次、甚至第三次查封的情形，因此购房者需争取在最短的时间内解封。此外，由于查封异议主要是书面审查，故查封异议申请书务必有理有据、观点鲜明并将所有相关法律法规条文附后，提交至法院的证据材料须附证据目录，并详尽列明证明目的，以最大限度的减少法官疑虑避免召开听证会多耗时间。你必须相信，你将所有工作准备充分、齐全，就是给法官减少工作量，给自己节省时间以达到更快解封的目的。
3. 将剩余购房款交付法院执行以解封
在购房者仅支付了部分购房款，且剩余购房款能够覆盖债权人对该房屋的财产保全金额时，如购房者仍想拿回房屋继续履约，可向法院提出申请，将剩余购房款交付法院执行。此时，债权人的诉讼目的也能达到，且无需拍卖房产即可直接执行购房者交付法院的剩余购房款，债权人自然不会对此提出任何异议。
4. 起诉房东要求解除购房合同、返还已付购房款并承担违约责任
如果剩余购房款金额小于债权人对该房屋的财产保全金额，此时购房者向法院申请解封获得支持的可能性很小，故购房者应以尽可能的降低损失为主要目标，采取起诉房东要求解除购房合同、返还已付购房款并承担违约责任的诉讼策略。如购房合同中设置了类似因房东原因致使购房者无法按期办理不动产转移登记手续的违约责任条款，则购房者还可援引该条款诉请房东承担相应违约责任；如未约定，但约定了定金条款，则购房者可适用我国《合同法》第一百一十五条规定的定金罚则，要求房东双倍返还购房定金。
购买二手房如何防范房屋被查封之风险？
上文均是讨论当购房者买的二手房被法院查封的事后救济策略，现在来谈谈如何事前防范。
1. 了解房东的职业、经济状况、信用状况及卖房的原因。购房者在买房前，可通过中介了解或与房东面谈了解上述信息，如房东工作稳定、收入较高、信用良好，且非个人经济状况严重恶化而卖房，则风险较低；如房东工作、收入不稳定或资金链断裂而卖房，则建议购房者慎重考虑再下手。
2. 了解房屋有无产权证、有无按揭贷款及金额、信用贷款还是公积金贷款等信息。购房者一般都想买房龄小、配套齐的二手房，而此类房屋大多数都是近十年内开发的，房东又大多是按揭贷款购买，一般都未还清按揭贷款，有的房屋甚至还未办理产权证。对于房东尚未办理产权证的房屋，需了解未办理的原因及办理时间，如近期内房东无法取得产权证，则建议购房者慎重考虑；对于尚有较大金额按揭贷款未还清的房屋，购房者需前期支付等额首付款让房东提前还清房贷从而办理不动产转移登记手续，一则给购房者造成较大经济压力，二则因产权证办理时间较长易出现各类风险，故也建议购房者慎重考虑。
3. 在购房合同中设置因房东原因无法按期办理不动产转移登记手续的违约责任条款，加大房东的违约成本。除签约前应了解的各类信息外，为避免签约后、过户前房屋被查封，购房者在签约时应注重合同违约责任条款的设置，加大房东的违约成本，更大限度的维护自身权益。
本文相关法律法规：
《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》
第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
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