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法院拍卖房屋时需要通知抵押权人吗?

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【用户提问】

我一朋友向我借款200万元,把他一套价值300万左右的房子抵押给了我,办理了抵押登记,现在借款还有三个月到期。我目前了解到,我这朋友因为欠其他债权人的钱,其他债权人申请强制执行了,并且查封了抵押给我的房屋,听说法院在进行评估拍卖,我的问题是,我作为抵押权人,法院拍卖该房屋时是否得通知我?我如何保障我的权利?

【律师解答】

一、法院拍卖抵押物应通知抵押权人

按照我国民事诉讼法的规定,财产被查封、扣押后,执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的,人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产;不适于拍卖或者当事人双方同意不进行拍卖的,人民法院可以委托有关单位变卖或者自行变卖。据此,我国确立了拍卖优先的原则。关于拍卖的具体流程,详细可见《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》。

关于在拍卖过程中是否需要通知抵押权人的问题,按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条的规定,人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式,通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。另外,根据《北京市法院执行案件办理流程与执行公开指南》第三十四条的规定,执行法院应当在拍卖日五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式,通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十五条也规定,已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的,不影响抵押权的效力。

根据前述规定,在拍卖过程中,负责主持拍卖的法院应当依照法律规定的程序在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式通知抵押权人。

二、抵押权人可以直接申请参与分配

根据最新出台的《民诉法司法解释》第五百零八条第二款以及《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》的相关规定,对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人,可以直接申请参与分配,主张优先受偿权。《民诉法司法解释》第五百零九条规定,申请参与分配,申请人应当提交申请书。申请书应当写明参与分配和被执行人不能清偿所有债权的事实、理由,并附有执行依据。参与分配申请应当在执行程序开始后,被执行人的财产执行终结前提出。

根据上述规定,在上述房屋处置过程中,抵押权人可以在第一笔债权案件的执行程序开始后,抵押物执行终结前向执行法院提出书面的申请书,直接申请参与分配。

根据《民诉法司法解释》第五百一十条和第五百一十一条的规定,若咨询人对借款人的房屋享有抵押权,抵押权人可直接申请参与分配的,执行法院应当制作财产分配方案,并送达抵押权人和借款人以及其他申请参与的债权人、被执行人,若抵押权人对分配方案有异议,应当自收到分配方案之日起十五日内向执行法院提出书面异议。在此期间,借款人以及其他申请参与的债权人、被执行人也可能提出异议。

关于参与分配的规定,建议读者自行查阅民事诉讼法司法解释及强制执行的其他相关规定。

解答人:盈科孙自通、刘小霞律师

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