作为银行客户经理，都知道现场勘查抵押物是保障银行债权人权益的重要环节，然而，现场勘查，到底看什么呢？有哪些特别要注意到的地方呢？笔者从事银行押品管理岗，通过学习资产评估实务专家何爱玲同志的实例讲解，加以编撰总结整理。

一、 要证实核对：明确指认和标识抵押物位置。

真实案例：司法拍卖评估，一大宗地上不同位置建有四处相似的厂房及办公楼，借款人同时拥有多个土地证、房产证，抵押人用这四个土地证和房产证分别在四家银行贷款，形成了不良贷款后，其中一家银行去处置抵押物时，客户经理与评估师现场勘查，发现现场、土地证、房产证、评估报告均无法指明分辨到底抵押物是哪一个。这时候，抵押人指认时说哪个是就哪个是，但问题出来了，抵押的房产不在他指认的这块土地上，该行抵押的房屋坐落在另一家银行已抵押的土地上。这种情况变现起来非常困难，变现价值也会受较大的影响。

风险分析：房地产权证特别是县一级产权部分制证存在不规范现场，产权证附图简单，不能完全对上，有时四至都不标注清楚，甚至是串通好，故意不载明四至，为抵押人造假提供便利。

防范措施：如果存在标识不清晰情况，建议通过要求抵押人完善资料，比如到发证部门去查登记簿，或者要求登记部门出具相关证明资料、让产权人签订补充说明等其他方式加以确认，反之，很容易造成处置押品时的纠纷，应谨慎抵押。

二、 以遵循谨慎原则，判断权证用途

真实案例：某抵押人在一块产权证为工业用地的土地上盖了一个商业用途的洗浴中心，并要求以商业用途评估抵押。最后在评估师的坚持下，还是按证载用途出的评估报告。

风险分析 ：这种情况一般会出现在县里，制证不规范，甚至发的是人情证，在土地没办证的情况下就发房产证。

防范措施：抵押价值要考虑行使抵押权时的变现价值，在交易市场中，买家不会愿意以商业土地的价格去购买证载工业用地。为保证金融资产的安全，应该对这种抵押物持谨慎原则。

三、观察有无租赁情况。

真实案例：某银行申请执行的房地产，拍卖时发现抵押物在抵押行为发生前已经签订长期租赁合同，且约定租金价格远低于市场价格，截止拍卖时点，租赁期尚余8年。

风险分析：《物权法》有买卖不破租赁原则，这种情况下，押品的变现价值会远远低于没有租赁存在情况下的市场价值。如果抵押评估时未考虑租赁因素，评估价格和抵押价格较高，这时候押品的变现能力会大打折扣。

防范措施：仔细观察、详细询问抵押物对外出租情况，如有对外租赁，要求产权人提供《租赁合同》，并就租赁情况做详细调查。如果剩余租赁期超过抵押期限半年以上，且租赁价格明显低于市场价格的，租金已经一次性付完的，视同以租代售，抵押物已经没有价值，不予准入。为防范风险，可以要求重新签订租赁合同备案；按一定频率付租金的，押品的抵押价值就应该会受到较大影响，此时首先应了解并监督评估公司在测算押品价值时予以扣除相应部分，其次，应让承租人签署放弃权利条款。

四、观察是否可以独立使用

真实案例：押品为一栋三层楼的第三层，楼梯在室内，一、二层做商业，三层是商场的办公及储藏区，实现抵押权时，第三层除了有租约限制以外，最大的问题是不能单独使用，无单独的上下楼梯。

风险分析：这种抵押物处置起来非常受限，抵押评估价值应该比正常价格低很多，且即便如此，处置难度也非常大。

防范措施：这种单独发放产权证的情况一般是产权部门分割发证不规范造成的，应观察抵押物是否有通行限制、有无空间权利限制，如果有的话，及时要求抵押人通过一定的措施加以完善，审慎准入、审慎认定价值。

五、土地有证、房屋未办证的情况

真实案例：某不良资产处置项目，有一宗临街拐角地，地上建有一个小高层写字楼，当初银行抵押的是土地，地上房屋尚未办证，后来，房屋办证时，办到了其他人的名下，该房屋一直都由房屋所有人占有使用，土地使用权人根本无法用。处置土地非常困难，没办法只能卖债权，处置时评估价值非常低。

风险分析：根据《物权法》的规定，房地不分离，要么房随地走，要么地随房走，一般会认为只抵押土地的，将来处置时土地时，房屋会一同处置，但在实际司法实践中，如果房屋没办证，会出现地上房屋归属第三人的风险，这时候不但房屋不能被处置，土地处置也会受限，因为除了房屋所有权人，其他人买了是无法使用的。
防范措施：县区及其他地市房屋、土地分开办证会出现这种风险，应特别注意防范。

六、要根据本行抵押率，考虑抵押物评估价值的可接受范围。

真实案例：某县的一宗工业用地及房屋：贷款发放前抵押评估价值；3680万元，贷款金额2500万元，贷款比例：68%，后来变成不良贷款，资产处置时房地评估总价1880万，实际拍卖成交价仅1279万元。

风险分析：以上案例中实际成交价仅达到抵押评估价的35.75%
（1279/3680=34.75%）。如果抵押价值不高估，与资产处置时候评估价值将符合，拍卖成交价差不多是资产处置评估价的68%，贷款比例是68%的话，即使银行有损失，损失也不会太大。
但如果抵押评估价值比资产处置评估价值再高20%，达到2256万元，（1880*1（1+20%）=2256），拍卖成交价与抵押评估价差为56.6%，（680.8+598）/2256=56.6%，贷款比例就要下降到60%以内，才能保证资产相对安全。

防范措施：抵押价值评估，尽力靠近按市场价去评估，特别是本行的抵押率设定已经偏高的情况下，绝不能随便上浮，否则，金融资产安全无法保障。

七、不同类型的抵押物，变现情况大不相同。

真实案例: 经对淘宝网拍卖资产进行统计，不同类型的抵押物，拍卖时成交价与拍卖时的评估价的比例大体如下:

成套住宅：个别位置好、环境好又比较新的小区，成交价格达到抵押价格的90%左右，甚至有超过100%的，一般来说，2000年以后建成的小区比较好处置，成交率也高，面积适中的比较好卖，成交价与市场价差距较小，大户型或别墅处置相对困难，成交价与市场价差距相对较大，新区的新房屋最好卖；商业房产（包括写字楼）：成交价格达到抵押价格的60%-80%，成交价受位置、环境、商圈、面积大小、楼层等影响；工业厂房、土地，成交价一般不高于抵押价格的60%，个别好的能卖到70%，比较难卖。

防范措施：成套中小型住宅，成交率较高，商业房产，谨慎对待，工业厂房成交率低，经过三拍仍卖不出去的很多，最后只能变现或抵债；其他资产，比如设施设备、股权等处置更加困难，建议银行谨慎抵押。

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