3月9日，央行副行长潘功胜在答记者问时表示：最近，房贷利率略有上升，但从长远的周期来看，仍然处于比较低的水平。人民银行会督促商业银行严格落实差别化的住房信贷政策，对住房贷款执行差别化的定价，积极支持居民特别是新市民买房的合理需求。

简单而言，这段话有两层含义：

一是，虽然房贷利率普遍上浮10%-20%，但从历史长周期来看，目前的房贷利率依旧不算高，而且不排除未来继续上浮的可能性；

二是，针对首套房与二套房的差别化信贷政策，还会继续持续下去。不过在利率同步上浮的大背景下，不管是炒房者还是刚需一族，受到的“伤害”并没有多大差别。所谓支持合理购房需求，形式上的意义大于实质。

01、房贷利率上浮，购房负担不减反增

先说第一个问题，房贷利率上浮，带来了什么后果？

根据融360提供的数据，2018年2月全国首套房贷款平均利率为5.46%，相当于基准利率1.114倍，环比1月上升0.55%；同比去年2月首套房贷款平均利率4.47%，上升22.15%。

与一年前相比，目前的房贷利率不仅高，而且高的让购房者肉痛。表面上看起来，一些城市房价出现短暂回调或者高位盘整，但房价跌了一点，而利率却上浮了20%以上，整体购房负担只增不减。换句话说，房价微调带来的市场福利，基本都被房贷利率上浮吞噬掉。

举个简单例子，200万30年期限的住房抵押贷款，基准利率下的还款总额是382万元，上浮10%后是402.8万元，上浮20%后是426万元，整体房贷多了44万元，每月平均还款多了1222元。

02、目前的房贷利率确实不算高

再说第二个问题，目前的房贷利率到底算不算高？

其实，央行说的没错，在经济的长周期内，目前的房贷利率的确不算高。即便按照上浮20%的水平5.9%来看，也只是相当于三年前的水平，远低于2014年之前的房贷利率。

之所以如此，是因为过去几年，货币和信贷都进入大宽松时代。面对经济持续下行的压力，有关方面不断降准降息，释放出庞大的市场流动性，正是这些流动性，支撑起过去这一轮的房价暴涨。

不过，从2017年下半年开始，市场环境开始发生变化，信贷宽松时代一去不复返。

从国际环境来看，美联储持续加息加上缩表的预期，对人民币产生承压作用；

从国内环境来看，防风险、去杠杆已经成为政策主基调，M2增速连续下滑，市场钱紧，连余额宝年化收益率都一度上升到4.5%以上，房贷利率不可能原地踏步。

另外，按照最新的政府工作报告的表述：

稳健的货币政策保持中性，要松紧适度。管好货币供给总闸门，保持广义货币M2、信贷和社会融资规模合理增长，维护流动性合理稳定。

虽然相比于去年，增加了“松紧适度”的表述，但这只意味着政策更加灵活，稳健中性的大方向不会改变，防风险去杠杆的节奏不会发生变化，房贷利率持续上浮的可能性仍旧很大。

03、房贷利率上浮，是否误伤了刚需？

再说说感觉受伤的刚需。

房贷利率上浮，刚需首当其冲。政策调控的目的，本来是抑制投机需求，但市场变化带来的影响，却是不分刚需与炒作的。首套房贷款利率跟着二套房一起涨，到底合不合理？

从上面的分析，我们可以明白，银行上调房贷利率并非有意为之，而是市场变化的正常反应。如果基于保护刚需的需要，强制要求银行继续维持基准甚至85折的优惠房贷利率，那么唯一的结果就是银行惜贷，刚需一族反而更加贷不到款。

虽说首套房贷款具有政策性优惠的出发点，但任何事情都要考虑市场逻辑。况且，真要说误伤刚需的，倒不是贷款利率，而是不分“敌我”的限购限贷政策，是公积金贷款审批流程的掣肘。

比如，北京广州等地的“认房又认贷”新政，让卖一买一的换房型刚需成本大增，这是以打击投机之名连改善型刚需一同剿杀。再如，北上广深将非本地户籍购房的门槛，从三年调整到五年。这让许多因户籍制度被拦阻门外的外来务工者，与房子的距离越来越远。

再如，公积金贷款本来应该承担起政策性优惠的重任，但在目前的环境下，无论是开发商还是二手房业主，往往都拒绝公积金贷款，根本原因就在于公积金贷款流程过长、审批过于繁琐，亟待资金回转的开发商自然百般不情愿。

虽然各地都三令五申，要求开发商不得歧视公积金贷款，但如果公积金本身的制度性问题不解决，那么公积金贷款遭歧视的局面还会维持下去。

04、房贷继续涨，房价会如何

关于房地产周期，恒大的任泽平有句话，叫做“短期看金融，中期看土地，长期看人口”。

的确，金融政策可以决定楼市繁荣与否。如果防风险、去杠杆成为主基调，那么大多数城市的短期房价都将受到影响。

至于房价是高位盘整还是持续下跌，在金融之外，更要看经济、产业、人口等基本面因素。显然，没有基本面的城市，其安全边际也是最低的。

建行3月8日晚上24:00开始，二手房利率首套房上浮20%，二套上浮25%，已经批完的和材料齐全已经送审的不影响，之前材料不齐的都要上浮20%了。

就在本月初，工商银行和农业银行，也传来利率上浮的消息：工商银行3月5日起首套房利率调整为上浮20%，二套房上浮30%。

农业银行现在首套房一手房利率上浮15%，二手房上浮20%，二套房上浮20%。另外，民生银行首套房合作楼盘利率上浮15%，二手房上浮20%。

看清这则消息的几个关键词，“首套房上浮20%”、“二套房上浮30%”、“停贷”。

一年前没买房，现在利息多付33万

我算过一笔账，按100万的贷款，30年账期，一年前的9折优惠和现在的上浮20%相比利息多出了近33万，这可不是一个小数目，这笔钱都足够支付郊区一套房的首付了，彻底验证了时间就是金钱这条真理！

假设一位购房人，贷款100万，用30年的时间进行还贷，每月还款方式为等额本息。按照利率9折来计算，每月需要月供5013.52元，30年总共需要支付利息80.49万元。

假如按照基准来算，那么利率是4.90%，意味着他每月的月供为5307.27元，30年总共需要支付利息为91.06万元。

如果首套房在基准利率基础上上浮20%，那么利率是5.88%，按照等额本息的方式还款，每个月要还5918.57元，30年总共需要支付利息为113.07万元，相比9折情况下增加了近33万元，相比基准利率情况下增加了约22万元。

于是最后你会发现，不管房价降没降，反正买房花的钱是越来越多了！

2018各大银行并无开门红，下款周期仍缓慢

那么问题来了，18年开头，银行为何突然大面积收紧房贷了呢？

因为，银行是真没钱了！

其实原因很多，不过没钱是主要。自从互联网金融潮来临，往银行里存钱的人变得越来越少了，胆儿大的玩个投资炒个股票，胆儿小的起码把钱放进阿里的余额宝，比银行收益高就行，说到底，银行的日子也不好过。

写在最后：

其实近一年的房贷利率上浮，并不是真正的加息，因为央行基准利率并没变，只是银行缺钱对购房者的定向加息。那么万一基准也上调了，利率上升跳档会更加严重。

相比而言，降息则是每次房价大涨最明显的信号。每次降息，群众欣喜若狂蜂拥入市，每次加息，鸟雀无声销声匿迹。

对于投资客来说，考虑到投资回报率，目前高利率情况下我个人是不建议购买的，但刚需和换房这一类，还是可以买的，房贷利率提高，相对来说购房成本相比之前有所提高，但房价绝对值还在增加。

所以在买房面前，清醒独立且不附众势才是最聪明的

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